부동산 매매는 콘도, 코압, 일반주택 혹은 상업건물 경우 복잡하지만 신중한 과정을 거쳐야 합니다. 부동산 매매는 당신의 인생에서 잊기 어려운 소중한 경험일 뿐만 아니라 아마도 가장 큰 투자가 될 것입니다. 이러한 이유로 당신은 부동산 매매에 얽혀있는 다양한 법적 문제들을 해결하기 위해 경험있는 전문 변호사들이 있는 법무법인이 필요한 것입니다.
법무법인 김 & 배의 부동산팀은 매년 수백 건의 부동산 클로징을 취급하고 있습니다. 저희는 뉴욕 및 뉴저지 지역의 주민은 물론이고 주거, 상업 및 공장지역 개발자, 건축업자, 브로커, 투자자 뿐만 아니라 기타 다양한 고객에게 각종 서비스를 제공하고 있습니다. 또한 파이낸싱과 공동 개발 투자와 관련된 차용인 외에도 은행, 모기지 회사, 보험 회사 등의 대출기관 및 일반 개인 대금업자도 대변하고 있습니다.
법무법인 김 & 배의 부동산팀은 부동산 매매기간동안 일어날 수 있는 모든 문제들을 항상 고객과 상담하여 고객의 권익을 처음부터 끝까지 보호하는 것을 최우선 과제로 삼고 있습니다. 또한 저희는 매거래단계에서 일어날 수 있는 다양한 문제들을 고객에게 최대한 알려주고 상의를 하여 고객이 자신의 권리를 아는 것은 물론 주어진 권리를 최대한 행사할 수 있도록 합니다. 김 & 배의 변호사들은 매매계약 협상, 인스펙션보고서 검토, 모기지를 얻는 과정에서 고객을 도와줄 뿐만 아니라, 타이틀 보고서 검토, 클로징등에서 고객 권리 보호에 앞장섭니다.
법무법인 김 & 배의 변호사들은 또 부동산 매매에 적용되는 엄격한 시간 제한을 주시하여 클로징을 예정일에 할 수 있도록 고객을 위한 적절한 단계를 확인하고 있습니다.
만일 분쟁이 발생하여 계약이 파기되는 경우가 발생할 경우에는, 뉴욕 및 뉴저지의 주법원 및 연방법원에서 활동하고 부동산과 건설 소송에 상당한 경력이 있는 김 & 배의 소송부가 분쟁과 관련하여 일어날 수 있는 모든 문제들에 대해 고객을 대변해 드립니다.
부동산 매입
1 단계 : 중개인
부동산 판매자는 중개인을 고용함으로써 부동산판매과정을 시작할 수 있습니다. 판매자는 중개인과 리스팅 계약을 체결해 구매자를 찾아주는 서비스를 부탁할 수 있으며, 매매가 이뤄질 경우 판매자는 수수료를 지불하게 됩니다. 구매자도 마찬가지로 중개인에게 원하는 부동산을 찾아주는 서비스를 부탁할 수 있습니다. 부동산 중개인은 엄격한 주규정 과 주규범 의 적용을 받고 있기 때문에 자신의 고용주에 대한 의무를 준수하여야 합니다. 부동산구매계약은 순전히 판매자와 구매자간의 일이며, 중개인은 계약당사자가 아니므로, 일반적으로 부동산과 관련된 어떠한 약속도 하지 않습니다.
2 단계 : 매매계약
부동산 매매계약은 부동산 판매나 구매와 관련된 계약을 말합니다. 일반적으로 뉴저지주에서는 부동산매매계약서가 부동산 중개인에 의해서 준비되며, 판매자나 구매자는 자신의 변호사와 함께 계약서를 검토할 수 있도록 3 일의 기간이 주어집니다. 그 후 계약서는 승인되거나 혹은 어느 한 측에 의해 거부될 수 있으며, 또는 계약내용 변경 후 승인될 수도 있습니다. 김 & 배 변호사들은 효과적인 법률서비스 제공을 위해, 앞으로 또는 잠재적으로 일어날 지도 모르는 계약서와 관련된 이슈에 대해 전화나 대면 상담을 통해 고객을 도와드립니다.
3 단계 : 홈 인스펙션
일반적으로 구매자는 부동산계약 체결 후 10~14 일 동안에 부동산 구매물을 인스펙션을 해야 하고, 그 보고서를 판매자 변호사에게 보내야 합니다. 건물연령과 상태에 따라 다르긴 하지만, 대개 건물, 해충, 유해가스, 정화조, 우물, 난방 오일탱크, 그리고 / 또는 납페인트 등을 정밀검사합니다. 홈 인스펙터는 구입하시고자 하는 부동산을 방문한 뒤 구매자에게 부동산의 상태에 대한 보고서를 작성하여 제공합니다. 대부분의 구매물이 신축 건물이 아니므로 구매자는 인스펙터의 보고서를 통해 앞으로 수리해야 할 부분에 대한 이해를 높일 수 있고, 인스텍터 보고서를 경험많은 부동산 변호사와 함께 검토할 경우 구매물과 관련하여 보다 유리한 협상위치에 놓이게 됩니다. ( 만약 구매자가 FHA 나 VA 에게서 대출받을 경우 완화된 인스펙션 기준이 사용되는데, 이는 대출기관들은 건물상태보다는 건물가치에 더 초점을 맞추기 때문입니다. 하지만 저희는 고객의 권익을 보호하기 위해 별도의 인스펙션을 받을 것을 권장합니다.) 인스펙션이 이뤄지면 인스펙터로 하여금 보고서를 빠른 시일내에 저희에게 발송하도록 부탁하셔야 합니다. 김 & 배 변호사들은 보고서를 받는 즉시 보고서가 제시한 문제점들을 검토하여 고객이 부동산 판매자와 협상하는데 도움을 드리게 됩니다.
4 단계: 모기지
대부분의 주택매매계약은 구매자가 모기지를 즉시, 효과적으로, 또 적극적으로 얻도록 규정하고 있습니다. 이는 모기지신청이 변호사와의 계약서검토 이후 즉시 이뤄져야 함을 의미합니다. 일반적으로 구매자는 대출기관으로부터 모기지 대출약속을 받는데 약 30~60 일이 소요됩니다. 그러나, 만약 구매자가 이 기간동안 모기지대출약속을 받아내지 못할 경우, 구매자는 판매자에게 더 이상의 경비나 법적 책임을 야기하지 않고 계약을 파기할 수 있습니다. 김 & 배 변호사들은 구매자의 모기지대출과정을 도와드리기는 하지만, 대출기관이 요구하는 필요한 서류나 자격을 갖추는 일은 구매자의 책임입니다. 대출기관이 발행한 모기지대출약속서류는 매우 중요한 서류입니다. 따라서 구매자는 클로징에 앞서 모기지브로커나 대출기관과 함께 서류조건들을 꼼꼼히 살펴보아야 할 뿐만 아니라 클로징까지 대출서류에 제시된 조건들을 충족하시도록 유의하셔야 합니다.
5 단계: 타이틀보험
모기지를 얻을 때 타이틀조사와 타이틀보험도 얻어야 합니다. 이때 보험액수는 최소한 모기지금액만큼 얻으셔야 합니다. 타이틀 보험은 매매물이 “ 시장성 있는 타이틀 ” 임을 보장할 뿐 아니라 구매자의 소유권과 대출기관의 모기지권리를 보호해 줍니다. 타이틀보험료는 주정부의 규제를 받기 때문에, 김 & 배 변호사들은 구매자 변호사로서 평판좋은 허가받은 타이틀회사에 타이틀보험과 타이틀조사를 주문합니다. 타이틀조사는 판결확정받은 채무, 세금, 수도세, 거주증명 결여, 파산소송 같은 타이틀과 관련된 결점을 발견하는데 매우 중요합니다.
6 단계: 측량조사
모기지회사는 일반적으로 부동산매매물에 관한 측량조사보고서를 요구하고, 보고서 주문은 타이틀회사가 하게 됩니다.
7 단계: 클로징준비
구매자가 모기지대출약속을 받고, 타이틀조사와 측량조사를 받은 후에, 김 & 배 변호사들은 구매자가 대출기관에 필요한 서류를 클로징 전에 제출하도록 도와드립니다. 대출기관이 제출된 서류를 승인할 경우 클로징을 하게 됩니다. 김 & 배 변호사들은 이와 관련, 구매자, 판매자 변호사 그리고 부동산 중개인과 연락을 취하여 클로징 날짜와 시간을 정합니다. 한 두 채의 패밀리 홈 ( 콘도, 코압, 또는 타운하우스제외 ) 을 구매하실 경우, 모기지회사는 구매자가 1 년간 자택소유자보험을 가입할 것을 요구합니다. 이 경우 구매자는 모기지대출약속을 받는 즉시 자택소유자보험증서 원본과 1 년치 보험료지불영수증 원본을 저희에게 보내셔야 합니다.
8 단계 : 클로징
계약서에 있는 클로징날짜는 예정 날짜이고 확정 날짜는 7 단계에서 정해집니다. 김 & 배 변호사들은 대출기관이 김 & 배 변호사들에게 클로징에 필요한 금액을 알려주는 즉시, 또는 클로징 당일에 구매자에게 클로징때 필요한 최종금액을 산출하여 알려드립니다. 부동산 소유권은 클로징때에 비로소 판매자에게서 구매자에게로 공식 이전됩니다. 클로징장소에는 일반적으로 구매자와 판매자, 양측 변호사, 그리고 부동산 중개인과 은행변호사들이 ( 뉴욕주 또는 일부 뉴저지 경우 ) 참여하게 됩니다. 판매자는 클로징때까지 계약서에 명시된 모든 요구조건들을 충족하셔야 하지만, 미결정된 문제들에 대해서는 클로징장소에서 양 당사자들이 합의에 도달하기도 합니다. 이후 김 & 배 변호사들은 양당사자들이 지불해야 할 금액을 제시하고, 당사자들은 금액정산확인 후 클로징스테이먼트에 서명하게 됩니다. 김 & 배 변호사들은 클로징에서 구매자의 권리를 보호하는 한편, 의무에 관해서도 설명해 드립니다. 클로징스테이먼트에 서명이 끝나면 구매자는 모기지 노트와 모기지에 서명하게 되고, 판매자에게 클로징스테이먼트에 따른 차액이 지불됩니다. 그러면 구매자는 드디어 판매자에게서 정식날인된 증서 형식의 타이틀을 받게 됩니다.
클로징서류 :
클로징에서 구매자는 클로징비용을 대출기관에 지불하게 되고, 김 & 배 변호사들은 이번 거래와 관련된 모든 금전적 비용과 경비가 나열된 클로징스테이먼트를 제공해 드립니다. 클로징후, 김 & 배 변호사들은 부동산 양도증서와 모기지를 카운티 서기 사무실에 등록해 드리고, 그 등록된 서류가 저희 사무실에 도착하면 즉시 우편으로 구매자에게 부쳐드립니다.
구매자가 클로징에서 받으시게 될 서류는 다음과 같습니다 :
• 제공된 서비스와 부과된 서비스료를 항목별로 정리한 결산서
• 대출과 관련된 트르스 인 렌딩 스테이먼트
• 모기지 노트
• 모기지 또는 디드 오브 트러스트
• 매매계약서
• 선서진술서 ( 요구된 경우 )
• 부동산 양도증서 복사본
• 집열쇠
클로징비용 :
많은 사람들은 클로징비용이 부동산거래 중에서 가장 이해하기 어려운 것 중의 하나라고 생각하고 있습니다. 김 & 배 변호사들은 클로징비용에 대해 항목별로 차근차근 설명하여 드림으로써, 각 당사자에게 부과된 비용이 공평하고 정확한지에 대한 이해를 돕습니다. 클로징비용은 경우마다 차이가 있지만, 일반적으로 구매가격의 10% 이고 다음의 경비가 포함됩니다 :
• 변호사 비용
• 에스크로 비용
• 부동산세금
• 대출금에 대한 이자
• 대출 오리지네이션 비용
• 등록비
• 측량비용
• 모기지 보험 ( 요구된 경우 )
• 타이틀 보험
• 대출할인 포인트
• 부동산세금 및 보험에 대한 첫 에스크로 비용
• 자택소유자 보험 지불금
• 감정평가비용
• 해충 또는 기타 정밀 인스펙션 비용
• 서류준비비용
부동산 판매
구매자가 구매제의를 서면으로 표시하고, 판매자가 그것을 수락하면, 쌍방이 서명날인한 서류는 매매계약서가 됩니다. 판매자는 변호사의 매매계약서 검토가 이뤄진 후 계약서 조항에 대해 법적인 책임을 지게 됩니다.
I. 김 & 배 법무법인 변호사들이 도와드릴 이슈들 :
• 판매가격에 포함되는 물품들 (예를 들면, 샹들리에, 커튼, 카펫, 조명기구, 난방오일, 가정용기구 등)
• 구매자가 지불한 다운페이먼트 금액
• 클로징날짜
• 판매에 따른 조건들 – 인스펙션 또는 수리여부
• 구매자에게 공개해야 할 매매물 관련 정보들
• 거래가 “As-is” 인지 여부
• 환경문제
• 현 주택을 팔기 전에 새 주택을 클로징해야 하는지 또는 그 반대 경우
II. 세금문제
판매자는 주택판매가 판매자의 연방정부 및 주정부 세금보고에 커다란 영향을 미칠 수 있으므로 판매자의 세금채무에 영향을 미칠 수 있는 여러가지 요인들에 대해 세금 컨설턴트나 CPA 와 상담할 필요가 있습니다.
고려해야 할 이슈들로는
• 현 주택을 구입했는지 또는 선물이나 상속으로 취득했는지 여부
• 현 주택이 판매자의 두번 째 주택인지 또는 투자목적으로 구매했는지 여부
• 현 주택이 부분적이지만 비즈니스나 렌트목적으로 쓰였는지 여부
• 현 주택 판매시 든 비용과 세금공제
• 세금에 영향을 미칠 수 있는 주택수리나 확장
• 판매할 주택이 지난 2 년간 주 거주지로 사용됐는지 여부. (이 경우 주택판매시 $250,000 또는 결혼한 부부경우 $500,000 까지 세금공제혜택을 받으실 수 있습니다. 일반적으로, 매 2 년마다 이 공제혜택이 적용됩니다.)
III. 필요한 서류 :
• 판매자는 김 & 배 변호사들과 계약서검토이후, 담당 변호사에게 판매할 부동산의 양도증서 복사본, 측량보고서, ( 또는 콘도인 경우 측량 증명서 ), 타이틀보험증, 그리고 가정용 기구에 대한 보증서도 ( 있는 경우 ) 제출해야 합니다.
• 콘도나 타운하우스 경우, 판매자는 구매자가 콘도나 타운하우스 부칙, 파이낸셜 스테이먼트, 보험정보 그리고 클로징스테이먼트 복사본을 얻을 수 있도록 구매자에게 커뮤니티 / 콘도 협회 연락처를 알려줘야 합니다. 이 같은 정보는 구매자가 앞으로 매달 지불해야 할 보수관리비나 이사비용 등을 확인하는데 필요합니다.
• 판매자는 부동산 형태와 거주지에 따라 타운으로부터 거주증명서 (C/O) 를 얻어야 할 경우도 있습니다. ( 이 경우 판매자의 부동산업자가 거주증명서를 발급받는데 도움을 줄 수 있습니다.)
• 판매자는 C/O 이외에도, 화재 경보기 그리고 일산화탄소 검출과 관련한 허가서를 지역소방서로부터 발급받아야 할 수도 있습니다. ( 이 경우 판매자의 부동산업자가 이 서류를 발급받는데 도움을 줄 수 있습니다.)
IV. 예상 클로징비용
판매자의 클로징비용중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 자신의 모기지를 갚는 일입니다. 판매자는 구매자 변호사가 클로징전에 자신의 모기지를 갚을 수 있도록 모기지 정보를 구매자 변호사에게 전해주셔야 합니다. 따라서 판매자는 자신의 모기지정보를 가능한 빨리 김 & 배 변호사에게 보내주시는 것이 중요합니다. 또 부동산 중개인서비스를 이용하신 판매자는 클로징때 부동산판매가격에서 수수료를 제하게 됩니다. 이밖에 변호사비용도 부동산판매가격에서 제하게 되며, 위를 제외한 나머지 금액은 판매자에게 전달됩니다.
